Seis provincias españolas, Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga, concentran el 52,5 % de la diferencia acumulada entre la creación neta de hogares y las viviendas terminadas entre 2021 y 2025. El dato, recogido por el Banco de España, refleja la concentración territorial de uno de los principales desajustes del mercado residencial español y sirve como punto de partida para el análisis de la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School sobre los factores que condicionan la capacidad de respuesta de los distintos territorios ante la crisis de acceso a la vivienda.
Según el Banco de España, durante ese periodo se acumuló en España una diferencia próxima a las 750.000 unidades entre la creación neta de hogares y las viviendas terminadas. Sin embargo, esta cifra no equivale directamente al número de viviendas que sería necesario construir, ya que ambos indicadores miden flujos diferentes y parte de la demanda se atiende a través del parque residencial existente. De hecho, el organismo estima que al menos el 60 % del incremento del uso residencial entre 2021 y 2025 fue absorbido por viviendas ya construidas.
Para la Cátedra, estos datos ponen de manifiesto la necesidad de profundizar en las diferencias territoriales y comprender por qué algunos mercados tienen mayores dificultades para responder a la demanda residencial. La concentración del diferencial en determinadas provincias no significa necesariamente que tengan una menor capacidad para generar oferta, puesto que también son territorios caracterizados por un importante crecimiento demográfico, económico o de la demanda.
Eduardo Olaya Estefan, director ejecutivo de la Cátedra Real Estate Alfil, explica que el problema de la vivienda requiere una perspectiva más amplia que la comparación entre hogares y viviendas construidas. “La cuestión no es únicamente cuántas viviendas necesitamos construir, sino qué capacidad tiene cada territorio para transformar la demanda y la inversión en una oferta inmobiliaria viable. Para entenderlo tenemos que analizar conjuntamente todos los elementos que intervienen en ese proceso”, asegura.
La vivienda, parte de un ecosistema territorial
En un momento en el que el acceso a la vivienda ocupa un lugar central en el debate social y político español, la Cátedra plantea profundizar en las causas estructurales que condicionan la oferta residencial. Su enfoque parte de considerar el Real Estate como un ecosistema territorial formado por componentes complementarios, cuya disponibilidad y coordinación determinan la capacidad para desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios.
Suelo, regulación, financiación, infraestructuras, capacidad constructiva y servicios dependen de actores diferentes y responden a plazos y condicionantes propios. La insuficiencia de uno de estos elementos, o la falta de coordinación entre varios de ellos, puede limitar el funcionamiento del conjunto, incluso cuando existe demanda, inversión y capacidad empresarial para desarrollar nuevos proyectos.
Este planteamiento incorpora el concepto de restricción vinculante, entendido como aquel factor, o combinación de factores, que limita de manera decisiva la capacidad de un territorio para generar oferta inmobiliaria en un momento determinado. Identificar estas restricciones permitiría orientar mejor el análisis de los problemas y evaluar alternativas adaptadas a las circunstancias de cada mercado.
«El desarrollo inmobiliario no depende exclusivamente de disponer de suelo, financiación o capacidad para construir. También necesita infraestructuras, servicios, movilidad y una planificación que permita que todas esas piezas funcionen de manera coordinada”, señala Eduardo Olaya, quien considera que este análisis conjunto puede contribuir a identificar restricciones y evaluar posibles alternativas.
Otro de los datos recogidos por el Banco de España refuerza la importancia de la localización. Las estimaciones oficiales sitúan en torno a 450.000 las viviendas nuevas sin vender procedentes del anterior ciclo inmobiliario, una parte de las cuales podría no responder a las necesidades actuales por su ubicación o estado de conservación.
Esta circunstancia muestra cómo pueden coexistir necesidades residenciales insatisfechas y viviendas disponibles que no resultan adecuadas para atenderlas. La conexión con los centros de empleo, los servicios, los equipamientos o las redes de transporte adquiere así una importancia que va más allá de la propia construcción.
Producir, entregar y poner en valor
La Cátedra distingue tres macrofunciones complementarias que permiten comprender mejor el funcionamiento del ecosistema inmobiliario: producir, entregar y poner en valor. Estas funciones no tienen por qué desarrollarse de manera estrictamente sucesiva, sino que pueden solaparse e influirse mutuamente.
La primera consiste en transformar suelo, capital y capacidad empresarial en un activo terminado. La segunda supone entregar el inmueble en condiciones de ser utilizado, lo que no implica necesariamente que su uso efectivo se haya iniciado. La tercera incorpora tanto esa utilización efectiva como las capacidades del entorno que contribuyen a su utilidad y valor, como la movilidad, los servicios, los equipamientos, la conectividad o la actividad económica.
Desde esta perspectiva, el análisis de una inversión inmobiliaria no termina en los límites de la parcela o del edificio. Las infraestructuras disponibles, las decisiones administrativas y las características del territorio pueden condicionar tanto su viabilidad como su funcionamiento futuro.
La capacidad de las redes eléctricas constituye un ejemplo de la importancia de esta planificación. Según los datos comunicados por Red Eléctrica el pasado 1 de octubre, existen 18,52 GW de capacidad de acceso concedida a demanda en la red de transporte, de los que 11,05 GW todavía no han entrado en servicio.
Estas cifras corresponden a la red de transporte, mientras que la vivienda se conecta fundamentalmente a las redes de distribución, por lo que no permiten concluir que existan promociones residenciales concretas cuya entrega esté bloqueada por falta de suministro. Su interés reside en mostrar la necesidad de anticipar y coordinar las capacidades energéticas, al igual que las infraestructuras de agua, movilidad o accesos, con las nuevas demandas económicas y territoriales.
Del diagnóstico a la búsqueda de soluciones
El análisis forma parte de la línea de trabajo que la Cátedra Real Estate Alfil viene desarrollando durante los dos últimos años y que ahora plantea ampliar mediante el estudio comparado de distintos ecosistemas inmobiliarios.
El objetivo es avanzar en la recopilación y el análisis de datos para comprender cómo interactúan los componentes que condicionan el desarrollo inmobiliario, identificar las restricciones vinculantes de cada territorio y evaluar alternativas que puedan contribuir a mejorar su capacidad para generar activos utilizables y valor.
Esta perspectiva incorpora también el papel de las administraciones públicas y de los ciudadanos. Las decisiones sobre planeamiento, densidad urbana, infraestructuras, movilidad o protección ambiental tienen consecuencias económicas y sociales que se prolongan durante décadas y que deben considerarse en el análisis de los distintos modelos de desarrollo territorial.
“La crisis de la vivienda exige un análisis que vaya más allá de las medidas aisladas. Desde la Cátedra queremos aportar conocimiento que permita comprender las causas de los desequilibrios, comparar cómo responden los distintos territorios y contribuir, desde el rigor académico, a la evaluación de posibles soluciones”, concluye Eduardo Olaya.
